DỰ
THẢO NỘI QUY QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƯ
262 NGUYỄN HUY TƯỞNG
PHẦN I
ĐỊNH NGHĨA
Trong bản
Nội quy này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. "Phần sở hữu riêng" trong nhà chung cư bao
gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban
công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là
sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền
với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
2. "Phần sở hữu chung" trong nhà chung cư bao
gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần
diện tích thuộc sở hữu riêng đã quy định ở trên;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị
kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường
bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu
thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ
thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát
nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của
căn hộ nào;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối
với nhà chung cư đó.
3. “Chủ đầu tư” là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý
sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp
luật; là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua.
4. “Chủ sở hữu
nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong
nhà chung cư.
6. “Người sử dụng
nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp
phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
7. “Doanh
nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” Doanh nghiệp
quản lý vận hành
nhà chung cư là đơn vị có
năng lực chuyên
môn về quản lý vận
hành nhà chung cư được thành lập
và hoạt động
theo quy định của pháp
luật về doanh nghiệp. Doanh nghiệp này có thể
trực tiếp thực hiện
một, một số hoặc toàn
bộ các phần việc quản lý vận hành
nhà chung cư..
PHẦN II
CÁC NỘI DUNG CỦA NỘI QUY
Điều 1. Phạm vi và đối tượng áp dụng
Bản Nội
quy này quy định các nội dung về quản lý sử dụng nhà
chung cư được áp dụng
đối với Chủ đầu tư, các Chủ sở hữu, Người sử dụng nhà
chung cư.
Điều 2. Trách nhiệm của Chủ đầu tư
2.1
Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành nhà
chung cư (kể cả doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu
tư) kể từ khi đưa nhà chung cư này vào sử dụng cho đến khi Ban
quản trị được thành lập. Đề xuất Doanh
nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất thông qua;
2.2
Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài tòa
nhà cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định nếu Chủ đầu
tư đã bán hết phần sở hữu riêng của mình cho các chủ sở hữu khác;
2.3
Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà
chung cư cho người sử dụng căn hộ;
2.4
Bàn giao 01 bộ
bản vẽ hoàn công và hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ;
2.5
Chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất và cử người tham gia Ban quản trị theo quy định tại Quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư do Bộ Xây dựng ban hành;
Điều 3. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
3.1
Doanh nghiệp quản lý vận hành được ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có); có trách nhiệm giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký;
3.2
Trách nhiệm của Doanh nghiệp quản lý vận hành:
a)
Thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư , bao
gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao
gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật
và các trang thiết bị khác) thuộc các công trình tiện ích chung hoặc phần sử dụng
chung của tòa nhà; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải,
chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà
chung cư hoạt động trong điều kiện tốt
nhất có thể;
b)
Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng căn hộ;
hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc khu vực sở hữu riêng của chủ căn hộ vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư ;
c)
Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư;
d)
Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của các
công trình tiện ích chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà
chung cư hoạt động
được bình thường;
e)
Thu phí
quản lý vận hành hàng tháng theo quy định khi được Ban quản trị uỷ quyền.
f)
Phối hợp với Ban
quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn phí quản lý vận hành hàng tháng đối với nhà
chung cư và vi phạm các nghĩa vụ
của người sử dụng nhà chung cư theo Nội quy này mà không khắc phục;
g)
Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà
chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban
quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà
chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư;
h)
Phối hợp với
Ban quản trị, tổ dân phố
trong việc bảo vệ an ninh, trật tự
và các vấn đề có liên quan khác trong
quá trình quản lý vận hành nhà
chung cư.
Điều 4. Ban quản trị
4.1
Ban quản trị nhà
chung cư do Hội nghị nhà chung cư bầu ra, bao gồm
đại diện các Chủ
sở hữu và đại diện Chủ
đầu tư.
4.2
Trách nhiệm và quyền hạn của Ban quản trị :
a)
Chủ trì Hội nghị nhà chung cư; báo cáo kết quả
công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian giữa hai kỳ hội nghị;
b)
Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử
dụng nhà chung cư trong việc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đôn đốc người sử
dụng nhà chung cư thực hiện đúng bản Nội quy này và các quy định của pháp luật
về quản lý sử dụng nhà chung cư; tạo điều kiện để Doanh nghiệp quản lý vận hành
nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết;
c)
Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với Doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ
quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem
xét giải quyết;
d)
Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với Doanh
nghiệp quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân
về xây dựng (việc lựa chọn các doanh nghiệp này phải được thông qua Hội nghị
nhà chung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư
theo nội dung hợp đồng đã ký kết để quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư; nghiệm
thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với Doanh nghiệp quản lý vận hành bảo trì nhà
chung cư;
e)
Có thể uỷ quyền cho Doanh nghiệp quản lý vận
hành thu phí quản lý vận hành hàng tháng của nhà chung cư;
f)
Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý
vận hành và bảo trì nhà chung cư do Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư,
doanh nghiệp bảo trì thực hiện theo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hội nghị
nhà chung cư theo quy định tại điểm a khoản này;
g)
Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố
trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà
chung cư được giao quản lý;
h)
Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến
của người sử dụng nhà chung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý
vận hành của Doanh nghiệp quản lý vận hành;
i)
Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà
chung cư giao;
j)
Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp
lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;
k)
Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc
tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị;
4.3
Ban quản trị nhà
chung cư hoạt động theo nguyên
tắc tập thể, quyết định theo đa số;
4.4
Nhiệm kỳ hoạt động của Ban
quản trị không quá 03 năm kể từ ngày Uỷ ban nhân dân cấp quận ký quyết định công nhận.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Chủ sở hữu và Người sử dụng
5.1
Quyền và nghĩa vụ của Chủ sở
hữu
a)
Quyền sở hữu đối với phần diện tích sàn căn hộ đã mua theo Hợp
đồng mua bán căn hộ;
b)
Được quyền sử dụng diện tích thuộc các
công trình tiện ích chung, bao gồm các diện tích
quy định tại Điều 8.2 của bản Nội
quy này;
c)
Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến quản
lý sử dụng nhà
chung cư;
d)
Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội
nghị nhà chung cư;
đ) Có
trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với khu
vực sở hữu riêng của chủ căn hộ;
e)
Đóng
góp đầy đủ, đúng thời hạn
phí quản lý vận hành hàng tháng, kinh phí
bảo
trì phải nộp theo quy định của Nội
quy;
g)
Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc vận hành và bảo trì các công trình tiện ích chung;
h)
Chấp hành Nội quy,
quy định về quản lý việc sử dụng nhà
chung cư; thực hiện đúng các quy định về phòng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát hiện và thông
báo kịp thời các hành vi vi phạm trong nhà chung cư;
i)
Thực hiện việc đăng ký tạm vắng, tạm trú theo đúng quy định của pháp luật;
k)
Thông báo các quy định nêu tại bản Nội quy này cho người được uỷ quyền hợp pháp sử dụng
căn hộ và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến sử dụng căn hộ
của mình;
l)
Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại đối với các
công trình tiện ích chung hoặc khu
vực sở hữu riêng của chủ căn hộ khác bị hư hỏng do mình gây ra.
5.2
Quyền và nghĩa vụ của Người sử dụng:
a)
Khi được sự đồng ý của Chủ sở hữu, được sử dụng hợp pháp khu vực sở hữu riêng của chủ căn hộ và được sử dụng các phần diện tích thuộc các
công trình tiện ích chung;
b)
Yêu cầu Chủ sở
hữu cung cấp bản Nội quy này và các thông tin liên quan đến việc
quản lý sử dụng nhà
chung cư;
c)
Tham gia Hội nghị nhà chung cư, đóng góp phí
quản lý vận hành hàng tháng và kinh phí bảo trì theo quy định của Nội quy trong trường hợp có thoả thuận với Chủ sở
hữu;
d)
Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị
nhà chung cư;
e)
Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại các điểm g, h,
i, k, l của khoản 1 Điều này.
Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cư
6.1.
Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc các công trình tiện ích chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo,
tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của tòa nhà;
6.2.
Phân chia, chuyển đổi các
công trình tiện ích chung hoặc phần sử dụng chung trái quy
định;
6.4.
Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn
nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc các công trình tiện ích chung hoặc phần sử dụng chung;
6.5.
Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sơn trên mặt ngoài căn hộ, tòa nhà
trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của khu vực sở hữu riêng của chủ căn hộ (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với các
công trình tiện ích chung, đục phá căn hộ,
cơi nới diện tích dưới mọi hình thức);
6.6.
Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng khu
vực sở hữu riêng của chủ căn hộ trái với
mục
đích quy định;
6.7.
Nuôi gia súc, gia cầm trong khu
vực sở hữu riêng của chủ căn hộ làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật
cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật);
6.8.
Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác);
6.9.
Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaokê,
vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác);
6.10.
Sử dụng không đúng mục đích phí quản lý vận hành hàng tháng và kinh phí bảo trì nhà chung cư (áp dụng đối với Chủ đầu tư, Ban quản trị và Doanh nghiệp quản lý vận hành).
Điều 7. Các khoản phí, mức phí phải đóng góp
7.
7.1. 7.1. Phí quản lý vận
hành hàng tháng với mức nộp tạm tính là [
... ] đồng/tháng cho mỗi một mét vuông căn
hộ hoặc [ ... ] đồng/tháng cho một căn hộ.
7.2.
7.2. Chi phí trông giữ xe:
-
Chi phí trông giữ
xe đạp là [ ... ] đồng/tháng
-
Chi phí trông giữ
xe máy là [ ... ] đồng/tháng
-
Chi phí trông giữ ôtô là [ ... ] đồng/tháng
7.3.
Chi phí sử dụng các dịch vụ gia tăng (nếu có): theo thông báo của những chủ kinh doanh dịch vụ này.
7.4.
Ngoài các mức phí quy định tại Điều 7.2 và 7.3 nêu trên, các chi phí khác được quy định
tại Điều 9.4 Nội quy này.
7.5 Tuỳ vào tình hình cụ thể, các mức thu nêu trên có thể thay đổi tăng thêm, việc thay đổi mức thu này phải được tính toán hợp lý và thông qua Hội
nghị nhà chung cư hoặc Ban quản
trị nếu được Hội
nghị nhà chung cư ủy quyền.
Điều 8. Phần diện tích thuộc khu vực sở hữu riêng, phần diện tích thuộc các công trình tiện ích chung và được sử dụng chung của nhà chung cư :
8.1.
Diện tích thuộc khu vực sở hữu riêng của chủ căn hộ bao gồm:
a)
Phần diện tích thuộc khu vực sở hữu riêng của
chủ căn hộ bao gồm phần diện tích riêng bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban
công, lô gia gắn liền với căn hộ đó),
b)
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công
nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật
c)
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn
liền với căn hộ.
8.2.
Diện tích và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc các
công trình tiện ích và thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà
chung cư gồm:
a)
Phần
diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần
diện tích thuộc sở hữu riêng
quy
định tại khoản 8.1 Điều
này;
b)
Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) của nhà chung cư;
c)
Nhà sinh hoạt chung của nhà chung cư;
d)
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư;
e)
Không gian và hệ thống kết cấu
chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng
chung trong nhà
chung cư, gồm khung, cột, tường chịu
lực, tường bao ngôi
nhà,
tường phân chia các căn hộ,
sàn, mái, sân thượng, hành
lang, cầu
thang bộ, thang máy, đường thoát
hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật,
nơi để xe, hệ thống
cấp điện, nước,
ga, thông tin liên lạc, phát
thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần
khác
không thuộc sở hữu
riêng
của
căn hộ nào;
f)
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư
Điều 9: Quy định về việc sửa đổi, bổ sung bản Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác.
9.1. Làm rõ phạm vi và đối tượng áp dụng:
Ngoài
các quy định tại Điều 1 trên đây, phạm vi và đối tượng áp dụng của Nội quy
này
được quy định chi tiết như sau:
9.1.1
Chủ sở hữu và Người sử
dụng, trong mọi trường hợp, và không có ngoại lệ, phải tôn trọng, tuân thủ nghiêm chỉnh và thực hiện đúng Nội quy này. Chủ
sở hữu phải đảm bảo rằng:
-
Người sử dụng
đều được biết về Nội quy và trong mọi trường hợp và không có ngoại lệ, Người sử dụng
phải tôn trọng, tuân thủ nghiêm chỉnh và thực hiện đúng mọi điều khoản của Nội
quy này;
-
Người sử dụng
phải ký các cam kết vì các mục đích nói trên khi Ban quản trị yêu cầu.
9.1.2
Chủ sở hữu, tự mình hoặc qua những Người sử dụng,
phải kịp thời khắc phục những vi phạm về Nội quy mà mình chịu trách nhiệm bất kể Ban quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành có thông báo về (các) vi phạm đó hay không. Tất cả các Chủ sở
hữu đều đã được cung cấp bản sao của Nội
quy như là một Phụ lục đính kèm Hợp
đồng mua bán căn hộ/Hợp cho thuê (cho mượn) căn hộ. Bằng việc ký kết Hợp
đồng mua bán căn hộ/Hợp cho thuê (cho mượn) căn hộ, các Chủ sở
hữu đã đồng ý hoàn toàn và vô điều kiện đối với các nội dung của Nội quy này. Vì vậy, tất cả các Chủ sở
hữu đều chịu sự ràng buộc và phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định trong Nội quy và bảo đảm những Người sử dụng và những người nhận quyền sở hữu căn hộ hợp pháp từ Chủ sở
hữu, thực hiện nghiêm túc Nội quy này.
9.1.3
Nội quy này cũng
sẽ được áp dụng để giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan tới việc sử dụng
nhà chung cư .
9.1.4
Đối với những vấn đề Nội quy này không quy định thì tuân theo quy định của các văn bản pháp luật có liên quan.
9.2. Bổ sung về Ban quản trị nhà chung cư
Ngoài
các quy định tại Điều 4, việc ứng cử, bầu cử và hoạt động của Ban
quản trị được quy định chi tiết trong Quy Chế Hoạt động của Ban quản trị:
9.3. Hội nghị nhà chung cư
9.3.1
Thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư
Hội
nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà
chung cư . Không mâu thuẫn với các quy định của pháp luật đang được áp dụng hoặc có thể được ban hành tuỳ từng thời điểm, Hội
nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau thông qua Hội
nghị thường niên hoặc Hội
nghị bất thường, hoặc thông qua việc lấy ý kiến bằng văn bản theo cách thức quy định tại Điều 9.3.5 dưới đây:
a)
Đề cử, bầu, bổ sung, bãi miễn thành
viên Ban quản trị;
b)
Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi quy chế hoạt động của Ban quản trị;
c)
Thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban
quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban
quản trị theo các quy định trong Nội quy này;
d)
Thông qua, hoặc bổ sung, sửa đổi Nội
quy này;
e)
Thông qua việc lựa chọn Doanh nghiệp quản lý vận hành;
f)
Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính
của các đơn vị được giao thực hiện;
g)
Các vấn
đề khác được đưa ra hợp thức trước
khi tiến hành phiên họp và Ban
quản trị thấy là cần thiết hoặc theo quy định của pháp luật được ban hành tuỳ từng thời điểm, phải thông
qua bởi Hội nghị nhà chung cư.
9.3.2
Hội nghị nhà chung cư lần đầu
Hội
nghị nhà chung cư lần đầu sẽ do Chủ đầu tư triệu tập và tổ chức khi đáp ứng các điều
kiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi thư mời họp cho từng Chủ
sở hữu theo địa chỉ đăng ký của họ. Hội nghị này phải đảm bảo
có ít nhất trên 50% Chủ sở hữu tham gia.
9.3.3
Hội nghị
thường niên
a)
Thời gian và địa điểm họp
Hội
nghị nhà chung cư sẽ được tổ chức hàng năm do Ban
quản trị triệu tập
tại địa điểm và thời gian do Ban quản trị quyết định và được nêu trong Thông báo
mời họp như quy định tại Điều 9.5.3(c) dưới đây.
b)
Thành phần tham dự
Thành phần tham gia Hội nghị thường niên bao gồm:
-
Đại diện Chủ sở hữu và/hoặc Người
sử dụng hoặc người được ủy quyền của Chủ sở hữu/Người sử dụng
-
Đại diện của Chủ
đầu tư và đại diện của Doanh
nghiệp quản lý vận hành;
-
Các khách mời như: đại diện của các cơ quan nhà nước, công an phường sở tại tham
dự phiên họp theo giấy mời của Ban
quản trị;
c)
Triệu tập Hội nghị thường niên
Ban
quản trị chuẩn bị hoặc tổ chức chuẩn bị chương trình, nội dung, tài liệu và gửi thông báo mời dự Hội
nghị thường niên (“Thông báo mời họp”) đến từng Chủ
sở hữu/Người sử dụng của mỗi căn hộ, tối thiểu bảy (7) ngày trước ngày khai mạc cuộc họp. Thông báo mời họp phải nêu rõ thời gian, địa điểm và chương trình họp, cách thức cử đại biểu. Kèm theo Thông báo mời họp là chương trình và tài liệu liên quan tới nội dung cuộc họp. Thông
báo mời họp có thể được gửi qua đường bưu điện, trao tay hoặc hình thức khác mà Ban
quản trị cho rằng thích hợp.
d)
Điều kiện và thể thức tiến hành họp
Hội
nghị nhà chung cư được coi là tiến hành hợp lệ khi có số thành viên dự họp đại diện ít nhất
trên 50% tổng số Chủ
sở hữu hoặc đại diện theo uỷ quyền của họ tham dự;
Trường hợp Hội
nghị nhà chung cư lần thứ nhất không đủ điều kiện tiến
hành theo quy định tại khoản trên thì được triệu tập họp lần thứ hai và/hoặc các lần tiếp theo trong thời hạn [mười lăm (15)] ngày,
kể từ ngày dự định tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần trước đó cho tới khi bảo đảm tỷ lệ Chủ sở
hữu/Người sử dụng nêu trên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
e)
Hình thức
biểu quyết do Ban quản trị quyết định. Trừ khi có quy định khác đi, mỗi đại biểu
được cử sẽ có một phiếu biểu quyết.
9.3.4
Hội nghị bất
thường
Ban
quản trị sẽ triệu tập một cuộc họp Hội
nghị nhà chung cư đặc biệt khi có trên 50% (năm
mươi phần trăm) tổng số các Chủ sở
hữu và Người sử dụng đề nghị bằng văn bản (có ký tên xác nhận) hoặc khi Ban quản trị đề nghị và đồng thời có văn
bản đề nghị của từ 30%
(ba mươi phần trăm) tổng số Chủ sở hữu và Người
sử dụng. Cho mục đích của điều khoản này, mỗi một căn hộ sẽ chỉ được tính một phiếu đề nghị.
Thông báo mời họp, các điều kiện, thể thức họp và biểu quyết thông qua quyết định
được thực hiện theo các quy định tại Điều 9.5.3 nêu trên.
9.3.5
Lấy ý kiến bằng văn bản
Trừ
khi pháp luật cấm, Hội
nghị nhà chung cư có thể quyết định tất cả các vấn
đề thuộc thẩm quyền bằng cách lấy ý kiến bằng văn bản của các Chủ sở hữu/Người sử dụng. Nếu Ban
quản trị nhận thấy là cần thiết hoặc trong trường hợp Hội nghị nhà chung cư không đủ điều kiện để triệu tập theo quy định tại Điều 9.5.3 nêu trên, Ban
quản trị có thể tổ chức lấy ý kiến bằng văn bản của các Chủ sở hữu/Người sử dụng. Phiếu lấy ý kiến bằng văn bản do Ban
quản trị quyết định tùy từng thời điểm, nhưng tối thiểu phải bao gồm các thông tin về: Nội dung biểu quyết, các tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến nội dung biểu quyết, vị trí đánh dấu biểu quyết (bao gồm: biểu quyết tán thành, không tán thành, không có ý kiến), thời hạn và địa chỉ gửi phiếu lấy ý kiến bằng văn bản cho Ban
quản trị.
9.3.6
Trong thời hạn [mười lăm (15)] ngày kể từ ngày hết thời hạn gửi phiếu lấy ý kiến bằng văn bản, Ban quản trị phải kiểm phiếu, lập biên bản kiểm phiếu và thông báo kết quả kiểm phiếu tới các Chủ
sở hữu/Người sử dụng trực tiếp hoặc thông qua các phương tiện khác mà Ban quản trị cho là phù hợp.Thông qua quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
Các vấn đề thuộc thẩm quyền của Hội
nghị nhà chung cư sẽ được thông qua tại Hội nghị thường niên, Hội
nghị bất thường khi được sự chấp thuận của ít nhất
trên năm mươi phần
trăm (50%) số phiếu của đại biểu tham gia hội nghị, mỗi đại biểu tham dự sẽ có 01 phiếu biểu
quyết.
Các quyết định của Hội
nghị nhà chung cư phải được lập bằng văn bản, có chữ ký của thành viên Ban quản trị và được lưu cùng với biên bản họp tại trụ sở làm việc của Ban
quản trị. Riêng đối với việc lấy ý kiến bằng văn bản Ban quản trị sẽ có nghĩa vụ lưu giữ toàn bộ các hồ sơ tài liệu liên quan đến mỗi lần lấy ý kiến bằng văn bản bao gồm: Phiếu lấy ý kiến, Biên bản kiểm phiếu, thông
báo kết quả kiểm phiếu, trong
thời hạn ít nhất là 02 năm kể từ khi tiến hành lấy ý kiến.
9.4. Bổ sung về các khoản phí, mức phí phải đóng góp
Ngoài các quy định tại Điều 7, các khoản phí và mức phí phải đóng góp được quy định chi
tiết như sau:
9.4.1 Dịch vụ quản lý vận hành, Phí và Chi phí, bảo trì tòa nhà
9.4.1.1
Dịch vụ quản lý do Doanh
nghiệp quản lý vận hành cung cấp cho Chủ sở
hữu và/hoặc Người sử
dụng được liệt kê chi tiết và có thể được Ban quản trị, nếu được Hội nghị nhà chung cư đã giao hoặc ủy quyền, điều chỉnh phù hợp vào từng thời điểm với
thông báo trước bằng văn bản
gửi cho Chủ sở hữu và/hoặc Người
sử dụng.
9.4.1.2
Chủ sở hữu và Người sử dụng phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho Ban quản trị và những công ty chuyên nghiệp đã
được thuê được vào căn hộ và cho phép họ đưa vào căn hộ các máy móc, trang thiết bị cần thiết để thực hiện Dịch
vụ quản lý vận hành. Khi thực hiện Dịch
vụ quản lý vận hành, Doanh
nghiệp quản lý vận hành và những công ty chuyên nghiệp được thuê phải hạn chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra cho Chủ sở
hữu và/hoặc Người sử dụng và không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho căn hộ, cho Chủ sở hữu và/hoặc Người
sử dụng và cho các tài sản của họ trong căn
hộ.
9.4.1.3
Nếu có thông báo trước hợp lý (trừ trường hợp cấp thiết thì có thể vào bất cứ thời điểm nào), Ban quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành
có quyền vào và kiểm tra các thiết bị thuộc các công trình tiện ích chung hoặc thiết bị có nguy cơ cháy nổ trong căn hộ. Chủ sở
hữu sẽ chấp thuận và tạo điều kiện cho Ban quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành và các nhà thầu, công nhân và nhân viên của Ban
quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành
ra vào căn hộ
để:
a)
Xem xét, kiểm tra các thiết bị của căn hộ thuộc các công trình tiện ích chung và kể cả khu
vực sở hữu riêng (nếu thấy cần thiết).
b)
Nếu khi kiểm tra (định kỳ hoặc đột xuất) phát hiện thấy hành vi vi phạm cam kết, gây hỏng hóc, hư hao (do sử dụng sai chức năng hoặc bảo quản không đúng quy
cách), dịch chuyển thiết bị cấm di dời hoặc tự ý thay đổi, gắn thêm thiết bị mà không có sự phê duyệt của Ban quản trị hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành, Doanh
nghiệp quản lý vận hành sẽ gửi hay để lại văn bản thông báo tại căn hộ, yêu cầu Chủ sở hữu/Người sử dụng phải sửa chữa khắc phục, thay thế hoặc gỡ bỏ những vi phạm đó. Trong trường hợp Chủ sở
hữu/Người sử dụng không đáp ứng yêu cầu của Doanh
nghiệp quản lý vận hành trong vòng 03 (ba) ngày, kể từ ngày có thông báo thì Doanh
nghiệp quản lý vận hành sẽ tự cho tiến
hành các công việc sửa chữa,
thay thế hay di dời đó và mọi chi phí liên quan (theo hoá đơn thanh toán của các bên đại lý hay các nhà thầu của Doanh
nghiệp quản lý vận hành) sẽ do Chủ sở hữu chi trả.
c)
Kiểm tra, lau dọn, di dời, thay thế, bổ sung hay thực hiện bất cứ công việc gì liên quan đến hệ thống ống dẫn và các thiết bị hoặc công cụ phụ trợ.
d)
Thực hiện hoạt động bảo trì, sửa chữa, thay thế, bổ sung hay làm mới hoặc bất cứ công việc nào khác mà Doanh
nghiệp quản lý vận hành thấy là phù hợp hay cần thiết với bất kỳ bộ phận nào của căn hộ và tòa
nhà.
e)
Thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc sửa chữa, bảo dưỡng hay làm mới căn hộ hay tòa nhà.
f)
Xây dựng, thay thế, bảo dưỡng hay tu
sửa bất kỳ thứ gì thuộc về tòa nhà hay diện tích
khác liền kề hoặc các
công trình tiện ích chung chạy qua hoặc nằm trên
hoặc trong căn hộ.
g)
Trong các trường hợp khẩn cấp, có sử dụng chìa khóa dự phòng (nếu
có)/áp dụng các hình thức đặc biệt (phá khóa/cửa) để vào căn hộ để ngăn chặn nguy cơ cháy nổ hoặc xử lý, khắc phục hỏa hoạn, sự cố kỹ thuật hoặc các tình huống và trường hợp xảy ra tại căn hộ có thể gây nguy hiểm hoặc thiệt hại trực tiếp đến tài sản của Chủ sở
hữu tại căn
hộ nói riêng và của cả tòa nhà nói chung.
9.4.1.4
Doanh nghiệp quản
lý vận hành/Ban quản trị khi ra vào căn hộ với mục đích, quyền hạn nêu trên sẽ không phải bồi thường cho bất cứ phiền toái hay thiệt hại nào đã gây ra cho Chủ sở hữu nhưng với điều kiện là họ thực hiện quyền hạn của mình một cách hợp lý và có thông báo trước
(ngoại trừ trường hợp khẩn cấp hoặc bất khả kháng).
9.4.2 Phí quản lý vận hành hàng tháng
9.4.2.1 Chủ sở hữu (và/hoặc Người
sử dụng nếu được Chủ sở hữu thông báo bằng văn bản rằng Người sử dụng đó phải thanh toán thay cho Chủ
sở hữu) phải thanh toán phí
quản lý vận hành hàng tháng trên cơ sở
diện tích căn hộ (được xác định trên cơ sở Hợp đồng
mua bán căn hộ) với một mức giá do Chủ đầu tư/Doanh nghiệp quản lý vận hành xác định và được Hội nghị nhà chung cư (hoặc Ban quản trị nếu được Hội nghị nhà chung cư ủy quyền) thông qua tại từng thời điểm điều chỉnh. Chủ
sở hữu (và/hoặc Người sử dụng) cũng phải thanh toán các chi phí sinh hoạt cá nhân như chi phí điện, nước, điện thoại hoặc bất kỳ dịch vụ nào khác theo các mức giá và cách tính được cơ quan có thẩm quyền liên quan ấn định tùy từng thời điểm cho căn hộ.
Mỗi Chủ sở hữu (và/hoặc
Người sử dụng) phải thanh toán bất kỳ chi phí nào khác mà Ban quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành đã chịu để khắc phục những vi phạm do chính Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng gây ra.
9.4.2.2 Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng phải thanh toán trước và đầy đủ phí
quản lý vận hành hàng tháng trong vòng mười (10) ngày đầu tiên của mỗi tháng. Trong trường hợp
có
Chủ sở hữu/Người sử dụng vi phạm, Ban
quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành có quyền:
a)
Thu tiền lãi quá
hạn tính trên khoản tiền chưa thanh toán với mức
lãi suất là 150% lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bằng Đồng Việt Nam
kỳ
hạn 12 tháng trả lãi cuối kỳ đối với khách
hàng là cá nhân do Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) áp dụng cho khoảng thời gian thanh toán quá hạn;
b)
Ngưng cung cấp dịch vụ cho đến khi Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng thanh toán đầy đủ các khoản tiền đến hạn. Ban
quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành
nhà chung cư sẽ gửi thông báo đến cho Chủ sở
hữu/Người sử dụng trước khi bắt đầu ngừng cung cấp các dịch
vụ cho căn hộ;
c)
Thông báo cho tất cả các Chủ sở hữu và Người sử dụng thông tin chi tiết về những Chủ sở hữu/Người sử dụng đã vi phạm nghĩa vụ thanh
toán (và/hoặc các quy định khác trong Nội quy này) và đăng các thông tin này trên các khu vực thông
báo công cộng trong phạm vi nhà chung cư ;
9.4.2.3 Với điều kiện được Hội nghị nhà chung cư chấp thuận, Ban
quản trị có thể điều chỉnh phí
quản lý vận hành hàng tháng cho phù hợp với các điều kiện kinh tế hoặc mặt bằng
chung của thị trường tại từng thời điểm
và phù hợp với quy
định của pháp luật bằng
cách thông báo bằng văn bản gửi
cho Chủ sở hữu và/hoặc Người
sử dụng trước một (01) tháng kể từ ngày bắt đầu áp dụng mức phí mới.
9.4.2.4 Hàng năm, Ban quản trị sẽ dự trù ngân sách năm cho
tổng chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì mỗi
tòa nhà.
9.4.2.5 Nếu tổng số tiền thu được từ khoản thanh toán phí
quản lý vận hành hàng tháng vào cuối năm dương lịch cao hơn số tiền đã chi cho năm đó, thì số tiền nói trên sẽ được chuyển vào Quỹ bảo trì để sử dụng trong tương lai.
9.4.3 Các tiện ích sinh hoạt và Dịch vụ khác; Bảo trì tòa nhà
9.4.3.2 Chủ sở hữu và/hoặc Người
sử dụng phải thanh toán các khoản phí về các Tiện ích
sinh hoạt và dịch vụ khác (nếu có) cho
đơn vị cung cấp dịch vụ hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành nếu được đơn vị này ủy quyền, trong thời hạn yêu cầu của đơn vị cung cấp dịch vụ/Doanh
nghiệp quản lý vận hành. Trong trường hợp có vi phạm, Doanh nghiệp quản lý vận hành có quyền:
a)
Thu tiền lãi quá hạn tính trên khoản tiền chưa thanh toán với mức lãi suất là 150% lãi suất tiền gửi tiết kiệm bằng
Đồng Việt
Nam kỳ hạn 12 tháng trả lãi cuối
kỳ
đối với khách hàng là cá nhân được Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) áp dụng cho
khoảng thời gian thanh
toán quá hạn;
b)
Ngừng cung cấp các Tiện ích sinh hoạt và dịch vụ khác (nếu có)
cho đến khi Chủ sở hữu và/hoặc Người
sử dụng thực hiện đầy đủ việc thanh toán đó;
c)
Buộc Chủ sở
hữu/ Người sử dụng phải thanh toán khoản chi phí để khôi phục
dịch vụ đối với Chủ
sở hữu sau khi Chủ sở hữu/ Người sử dụng đã thanh toán đủ khoản tiền nợ, các khoản lãi hoặc phí khác cho Doanh
nghiệp quản lý vận hành. Chi phí khôi phục dịch vụ được xác định bằng đồng Việt Nam, tương đương với [ ... ] VNĐ/lần
khôi phục ([ ... ]
đồng cho một lần khôi phục) (chưa bao gồm VAT).
9.4.3.2 Bảo trì tòa nhà
và Quỹ bảo trì
a.
Bảo khu vực sở hữu riêng:
i)
Chủ sở hữu thực hiện và chịu toàn bộ chi phí cho việc bảo trì và sửa
chữa Khu vực riêng
của mình trừ trường hợp Chủ sở hữu và Người sử dụng
có thỏa thuận khác. Đối với trường hợp chưa xác định được hoặc không xác định được Chủ sở hữu thì Người
sử dụng có trách nhiệm bảo trì khu
vực sở hữu riêng của căn hộ đó. Trong trường hợp không
xác định được Chủ
sở hữu/Người sử dụng thì người đang thực
tế sử dụng căn
hộ có trách nhiệm thực hiện việc
bảo trì khu vực sở hữu riêng của căn
hộ đó.
ii)
Việc bảo
trì khu vực sở hữu riêng được thực hiện
theo các quy định của pháp
luật về bảo trì các công trình xây dựng.
iii)
Mọi thiệt hại phát sinh từ hoạt động bảo trì, sửa chữa hoặc không bảo trì, sửa chữa khu
vực sở hữu riêng đối với các căn hộ khác và những người có mặt trong
tòa nhà do Chủ sở hữu/Người sử dụng chịu trách nhiệm.
b)
Bảo trì các
công trình tiện ích chung
(i)
Việc bảo trì các công trình tiện ích chung sẽ do Doanh
nghiệp quản lý vận hành thực hiện phù hợp
với các quy định của pháp luật về bảo trì các công trình xây dựng.
(ii)
Kinh phí bảo trì các
công trình tiện ích chung gồm:
-
Kinh phí bảo trì do Chủ sở hữu đóng nộp là tổng khoản tiền tương ứng với 1.4% và
Ngân sách địa phương hỗ trợ tương ứng 0.6% tính theo tiền bán căn hộ chưa bao gồm thuế GTGT đối với các căn hộ được bán;
-
Khoản đóng góp do huy động của Chủ sở
hữu/Người sử dụng tương ứng với phần diện tích của khu vực sở hữu riêng của chủ căn hộ trong trường hợp kinh phí bảo trì nêu trên không đủ. Mức thu cụ thể sẽ được thông qua Hội
nghị nhà chung cư theo nguyên tắc mức đóng góp
tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của Chủ sở hữu;
-
Khoản đóng góp của Chủ sở hữu/Người sử dụng trong trường hợp các công trình tiện ích chung bắt buộc phải
bảo trì, sửa chữa
do lỗi của Chủ sở hữu/Người sử dụng gây ra;
-
Các khoản tiền khác được quy định rõ ràng tại Nội quy là sẽ được sử dụng làm
kinh phí bảo trì và trong phạm vi pháp luật cho phép.
(iii)
Các khoản đóng góp trên sẽ tạo thành Quỹ bảo trì và được gửi vào một tài khoản tiền gửi tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn Ban
quản trị lập. Ban
quản trị quản lý Quỹ
bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (chủ tài khoản gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban
quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản Quỹ
bảo trì theo quy định của pháp luật về tài chính.
Số tiền lãi
phát sinh trong mỗi kỳ do gửi
tiền tại ngân hàng phải
được bổ sung vào Quỹ bảo
trì.
(iv)
Quỹ bảo trì
chỉ dùng trong việc bảo trì các công trình tiện ích chung, không được sử dụng
cho các mục đích khác.
9.5. Sử dụng các công trình tiện ích chung
Mọi Chủ
sở hữu và/hoặc Người sử dụng đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử
dụng chung các công trình tiện ích
chung và chỉ được sử
dụng các công trình tiện ích chung đúng với chức năng và quy định của Nội
quy. Để đảm bảo duy trì chất lượng và việc sử dụng phù hợp các
công trình tiện ích chung theo Nội
quy, Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng trong bất kỳ trường hợp nào và dưới bất kỳ hình thức nào không được phép:
9.5.1
Sử
dụng hoặc cho phép sử dụng các công trình tiện ích chung mà có thể ngăn cản hay gây trở ngại hay cản trở việc sử dụng bình thường và hợp pháp các công
trình tiện ích chung của Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng của các
căn hộ khác; Cản trở
hoặc che khuất và/hoặc hành động tương tự với bất kỳ phần nào trong các công trình tiện ích chung (cụ thể là vỉa hè, cầu thang, hành lang, và lối chạy xe trong các công
trình tiện ích chung đó) bằng cách để hay đặt bất kỳ đồ đạc hoặc vật gì hoặc tụ
tập tại khu vực đó. Chủ sở hữu và/hoặc Người
sử dụng phải sắp xếp việc vận chuyển hàng hóa hay vật dụng sao cho không để hộp hay thùng, hoặc bất kỳ chướng
ngại vật nào tại các công trình tiện ích chung;
9.5.2
Sử dụng hoặc cho phép sử dụng các
công trình tiện ích chung vào các mục đích bất hợp pháp hoặc gây tổn hại đến danh tiếng của tòa nhà và nhà chung cư hoặc gây rắc rối, phiền hà hoặc nguy hiểm cho bất kỳ Chủ sở
hữu nào khác và/hoặc Người sử dụng của các căn hộ khác bao gồm nhưng không giới hạn việc lưu trữ hàng hóa nguy hiểm hoặc nuôi thú vật, đốt lửa tại các công trình tiện ích chung, đánh nhau, mở nhạc/tổ chức tiệc tùng ồn ào, phát tán mùi tại các công trình tiện ích chung và
sử dụng quá mức các
công trình tiện ích chung gây ảnh hưởng đến việc sử dụng căn
hộ và/hoặc các công trình
tiện ích chung và/hoặc gây thiệt hại cho các Chủ sở hữu khác;
9.5.3
Sử dụng các khu vực giải trí ngoài thời điểm được Ban quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành cho phép căn cứ theo Nội quy;
9.5.4
Sử dụng sảnh, hành lang và cầu thang của (các) căn hộ làm sân chơi dưới bất kỳ hoàn cảnh và theo bất kỳ cách thức nào;
9.5.5
Thực hiện bất cứ việc nào mà sẽ gây tắc nghẽn hoặc bằng cách khác làm hư hệ thống thoát nước hoặc vứt rác, chất thải hoặc các chất độc hại khác vào toa-lét, bồn vệ sinh, bồn rửa hoặc ống dẫn nước. Phải sử dụng bộ lọc và/hoặc các thiết bị lọc rác thải đối với hệ thống thoát
nước do tòa nhà
cung cấp lắp đặt.
9.5.6
Lấn chiếm, sử dụng hoặc cho phép sử dụng các công trình tiện ích chung không đúng với
mục đích xây dựng ban đầu hoặc mục đích được phép theo Nội quy
này. Đặc biệt, nghiêm cấm Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng lấn chiếm và sử dụng
hoặc cho phép sử dụng các
công trình tiện ích chung vì mục đích chứa hay giữ đồ đạc, buôn bán, kinh doanh, bán đấu giá,
thương mại, sản xuất, hội họp, giải trí, tiêu khiển hay cho bất kỳ mục đích không được phép nào khác;
9.5.7
Vào bất cứ khu vực nào trong các công trình tiện ích chung mà được quy định là chỉ có những người có trách nhiệm mới được vào, nếu không có sự đồng ý trước bằng văn bản của Doanh nghiệp quản lý vận hành;
9.5.8
Cho phép bất kỳ người nào vào hoặc ra khỏi căn hộ sau khi cổng bên ngoài đã đóng trong giờ quy định, tuy nhiên nếu được bảo vệ cho phép thì phải khóa cửa ngoài mỗi lần ra hoặc vào. Chủ sở
hữu hoặc Người sử dụng phải đăng ký với nhân viên tiếp tân hoặc nhân viên bảo vệ tất cả khách thăm ra vào căn
hộ ngoài thời gian quy định;
9.5.9
Thực hiện bất cứ hành động nào mà có thể làm tăng phí bảo hiểm đối với tòa
nhà. Trong trường hợp vi phạm dẫn tới việc tăng phí bảo hiểm đối với tòa nhà,
phải bồi hoàn phần phí bảo hiểm tăng thêm;
9.5.10 Điều chỉnh hoặc thay thế hoặc thay đổi bất kỳ bộ phận nào của các công trình tiện ích chung mà được quy định là chỉ có những người có trách nhiệm mới được thực hiện;
9.5.11 Can thiệp vào các thiết bị điều hòa không khí và bộ phận kèm theo tại các
công trình tiện ích chung bằng bất kỳ cách thức nào. Chủ sở hữu và hoặc Người
sử dụng phải thuê (các) nhà thầu được Doanh
nghiệp quản lý vận hành chỉ định để tiến hành các công việc có ảnh hưởng đến các dịch vụ dành cho căn hộ bao gồm hệ thống điều hòa không khí, hệ thống phòng cháy chữa cháy,
hệ thống chiếu sáng và hệ thống cung cấp điện;
9.5.12 Xây dựng hay lắp đặt bất kỳ công trình nào dưới bất cứ hình thức gì ở trên, bên dưới hay xung
quanh các công trình tiện ích chung;
9.5.13 Gắn, dựng hoặc treo bất cứ ăng-ten
truyền thanh hoặc truyền hình nào trên hoặc lên tường bên ngoài căn hộ;
9.5.14 Phá hoại, có chủ ý phá hoại, hoặc thực hiện hoặc có bất kỳ hành vi bất hợp pháp hoặc không được phép nào khác đối với các
công trình tiện ích chung;
9.5.15 Hút thuốc trong các
công trình tiện ích chung, ngoại trừ tại các khu vực cho phép (có chỉ dẫn cho phép hút thuốc).
9.6. Hư hỏng, Thay đổi, hay Lắp đặt thêm
9.6.1
Hư hỏng
Trong trường hợp căn hộ (bao gồm cả các
công trình tiện ích chung nằm trong căn hộ) có hư hỏng thì:
a)
Chủ sở hữu và Người sử dụng phải ngay lập tức thông báo cho Doanh
nghiệp quản lý vận hành và thực hiện mọi nỗ lực, sử dụng mọi biện pháp mà theo đánh giá khách quan của bên thứ ba là cần thiết và hợp lý nhằm hạn chế thiệt hại đến
mức
tối đa. Trong trường hợp có vi phạm, Chủ sở
hữu và Người sử dụng phải gánh chịu, toàn bộ hay một phần tùy theo mức độ nghiêm trọng của vi phạm đó, mọi chi phí sửa chữa, thay thế và khắc phục hư hỏng và thiệt hại phát sinh;
b)
Đối với hư hỏng của các
công trình tiện ích chung nằm trong căn hộ
mà không gây ra do lỗi của Chủ sở hữu và Người
sử dụng hay bất kỳ bên thứ ba nào khác hoặc bởi một
sự kiện bất khả kháng, thì Doanh nghiệp quản lý vận hành sẽ thực hiện việc sửa chữa theo Dịch vụ
quản lý vận hành. Khi đó, Chủ sở
hữu và Người sử dụng phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho Doanh nghiệp quản lý vận hành và những công ty chuyên nghiệp do Doanh
nghiệp quản lý vận hành thuê được vào căn hộ và cho phép họ mang vào căn hộ
máy móc, trang thiết bị cần thiết để thực hiện việc sửa chữa nói trên. Khi tiến hành sửa chữa, Doanh nghiệp quản lý vận hành và những công ty chuyên nghiệp được thuê phải hạn chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra cho Chủ sở hữu và Người sử dụng và không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào
cho căn
hộ, Chủ sở hữu và Người
sử dụng và cho các tài sản của họ trong căn hộ.
c)
Đối với mọi hư hỏng khác của căn hộ (kể cả hư hỏng của các công trình tiện ích chung nằm trong căn hộ) mà do lỗi của Chủ sở
hữu và/hoặc Người sử dụng gây ra, thì Chủ
sở hữu và/hoặc Người sử dụng phải tự gánh chịu mọi chi phí sửa chữa, thay thế khắc phục hư hỏng đó. Trong trường hợp như vậy:
-
Để đảm bảo tính an toàn và đồng bộ của các
công trình tiện ích chung, việc sửa chữa hư hỏng của các
công trình tiện ích chung nằm trong căn hộ trong mọi trường hợp phải do Doanh nghiệp quản lý vận hành hay các công ty chuyên nghiệp do Doanh
nghiệp quản lý vận hành thuê thực hiện. Khi đó, Chủ sở hữu và Người sử dụng phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho Doanh nghiệp quản lý vận hành và những công ty chuyên nghiệp do Doanh nghiệp quản lý vận hành thuê được vào căn hộ và cho phép họ mang vào căn hộ máy móc, trang thiết bị cần thiết để thực hiện việc sửa chữa nói trên.
Khi tiến hành sửa chữa, Doanh
nghiệp quản lý vận hành và những công ty chuyên
nghiệp do Doanh nghiệp quản lý vận hành thuê phải hạn
chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra cho Chủ sở hữu
và Người sử dụng và không được
gây ra bất kỳ thiệt
hại nào cho căn hộ, cho Chủ
sở hữu và Người sử dụng và cho các tài sản của họ trong căn
hộ;
-
Đối với các hư hỏng khác của căn
hộ, Chủ sở hữu và Người sử dụng có thể thuê Doanh nghiệp quản lý vận hành hay tự thuê các công ty chuyên nghiệp để sửa chữa. Trong trường hợp Chủ sở hữu và Người
sử dụng muốn tự thuê các công ty chuyên nghiệp để sửa chữa hư hỏng thì phải tuân thủ các qui định trong mục
9.6.4.
9.6.2
Thay đổi hoặc Lắp đặt thêm
Chủ
sở hữu và Người sử dụng trong bất kỳ trường hợp nào và dưới bất kỳ hình
thức nào không được phép:
a)
Trổ cửa, lỗ thông hơi, đục tường, cột, cơi nới, che chắn, tháo dỡ, xây thêm tường
hay các công trình xây dựng khác, v.v… đối với căn hộ hay các công trình tiện ích chung;
b)
Thi công các công trình ngầm dưới mặt đất, trong căn hộ hay dưới Khu vực sở hữu chung bao gồm nhưng không giới hạn bởi việc đào giếng, lắp đặt ống dẫn, dây
cáp ngầm, xây tường ngăn lên mặt sàn, phá vỡ, di chuyển
các trang thiết bị trong căn hộ, hệ thống kỹ thuật gắn với các công trình tiện ích chung …; và
9.6.3
Thực hiện hay có bất kỳ công việc hay hành vi nào khác mà có thể làm thay đổi, biến
dạng hay hư hỏng kết cấu, các tiện
ích sinh hoạt hoạt dịch vụ khác hoặc cấu
trúc bên trong hay bên ngoài tòa
nhà, căn hộ hay các
công trình tiện ích chung, bao gồm nhưng không giới hạn việc đặt các biển quảng cáo, panô, áp phích, biển hiệu ở phía mặt ngoài của căn hộ,
không được cơi nới thêm ra xung quanh và/hoặc tác động, can thiệp dưới bất kỳ hình thức nào làm ảnh hưởng tới kiến trúc tổng thể của tòa nhà
và/hoặc mặt ngoài
của căn hộ.
9.6.4
Thủ tục bảo dưỡng, sửa chữa, cải tạo trong khu
vực riêng:
a)
Chủ sở hữu và
Người sử dụng phải làm đơn thông báo cho Ban quản trị và Doanh nghiệp quản lý
vận hành để được chấp thuận các thông tin chi tiết như: biện pháp thi công
(phải được Doanh nghiệp quản lý vận hành phê duyệt trước khi được thực hiện thi
công), danh sách thợ thi công (nêu rõ họ tên, số CMTND, địa chỉ), tiến độ thi
công, cam kết tuân thủ các nội quy và quy định của Tòa nhà của Chủ sở hữu hoặc đơn vị thi công, đặt
cọc thi công (đối với những hạng mục có tính chất phức tạp), lệ phí thi công
(phí quản lý vận hành hành chính, phải nộp cho Ban quản trị) theo quyết định
của Ban quản trị tùy từng thời điểm.
b)
Chủ sở hữu
và Người sử dụng chỉ được thực hiện sửa chữa, cải tạo theo đúng phạm vi thiết kế,
yêu cầu kỹ thuật và chất lượng và các yêu cầu khác mà Ban quản trị và Doanh
nghiệp quản lý vận hành chấp thuận hay đưa ra và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm
bồi thường và khắc phục bất kỳ hư hỏng hay thiệt hại nào khác phát sinh
c)
Chỉ
được thực hiện việc sửa chữa, cải tạo
trong thời gian; sáng từ 8h - 11h30, chiều từ 13h30 đến 17h hàng ngày trừ thứ
7, chủ nhật và ngày lễ. Nếu việc sửa chữa, cải tạo có ảnh hưởng đến các hộ lân
cận thì phải bố trí thời gian thích hợp và thông báo cho các hộ lân cận biết về
lịch trình, thời gian thực hiện công việc.
d)
Trong quá trình
sửa chữa, cải tạo căn hộ thì Ban quản trị/ Doanh nghiệp quản lý vận hành có quyền
vào căn hộ để theo dõi, xem xét, kiểm tra
và giám sát việc sửa chữa này nhằm đảm bảo an toàn chung cho tòa nhà,
các công trình tiện ích chung và các căn hộ khác ở bên trên, bên dưới hay xung
quanh căn hộ. Đơn vị thi công có trách nhiệm tự vận chuyển thiết bị, công cụ và
vật liệu xây dựng phục vụ thì công, rác thải thi công vào và ra từ căn hộ (phải đăng ký sử dụng thang máy
với Doanh nghiệp quản lý vận hành và được chấp thuận trước khi bắt đầu vận
chuyển); và
e)
Trong mọi trường
hợp, việc sửa chữa nói trên không được làm ảnh hưởng hay phiền hà đến sinh hoạt
bình thường của Chủ sở hữu và Người sử dụng của các căn hộ ở bên trên, bên dưới
và xung quanh, cũng như không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho các căn hộ này
hay Chủ sở hữu và Người sử dụng.
9.6.5
Trách nhiệm của Doanh nghiệp quản lý vận hành trong
quá trình bảo dưỡng, sửa chữa, cải tạo trong khu vực sở hữu riêng của Chủ sở
hữu:
a)
Doanh nghiệp
quản lý vận hành có trách nhiệm phê duyệt, tổ chức giám sát và nghiệm thu hạng
mục thi công. Nếu trong quá trình giám sát và nghiệm thu, Doanh nghiệp quản lý
vận hành hoặc đại diện nhận thấy chất lượng thi công không đảm bảo an toàn, yêu
cầu kỹ thuật và tiêu chuẩn của tòa nhà thì Doanh nghiệp quản lý vận hành phải
yêu cầu Chủ sở hữu và/hoặc đơn vị thi công đình chỉ thi công, thực hiện các
biện pháp thay đổi, khắc phục để đảm bảo chất lượng, an toàn và tiêu chuẩn kỹ
thuật của tòa nhà trong thời hạn cụ thể. Nếu quá thời hạn yêu cầu mà Chủ sở hữu/nhà
thầu thì công không sửa chữa, khắc phục, Doanh nghiệp quản lý vận hành có quyền
thuê bên thứ ba độc lập, sau khi đã báo trước cho Chủ sở hữu, vào thi công và
hoàn tất công việc và mọi chi phí liên quan sẽ do Chủ sở hữu chi trả.
b)
Mọi công
việc thi công, sửa chữa, thay mới, lắp thêm phải được Doanh nghiệp quản lý vận
hành nghiệm thu và phê chuẩn trước khi đưa vào sử dụng.
c)
Doanh nghiệp
quản lý vận hành phải chịu hoàn toàn trách nhiệm đối với các sai phạm trong
việc phê duyệt, giám sát và nghiệm thu thuộc thẩm quyền của mình.
9.7. Nơi để xe và Phí gửi xe
9.7.1
Nơi để xe ôtô và Phí gửi xe
9.7.1.1 Khu để xe ô tô được bố
trí tại những khu vực xác
định và Chủ sở hữu/ Người sử
dụng được để xe trên cơ sở không độc
quyền, bảo đảm quyền mỗi căn hộ được để 01 xe ô tô có trả phí tùy thuộc vào nhu cầu thực tế. Đối với khu vực để xe, các quy định dưới đây phải được tuân thủ và thực hiện nghiêm túc: chỉ
có những xe có Thẻ để xe riêng do Ban quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành mới được phép ra vào khu
vực để xe dành cho nhà
chung cư . Nếu
không gắn Thẻ để xe trên tấm kính chắn trước một cách rõ ràng, các xe ô-tô sẽ không được phép vào khu vực để xe. Chủ sở hữu/Người sử dụng cũng
cần trình/cho xem Thẻ để xe trong khi đang để xe hoặc khi được yêu cầu bởi nhân viên trông giữ xe;
-
Khi ra vào khu vực để xe dành cho nhà chung cư , các xe đều phải giảm tốc độ, đảm bảo tốc độ không vượt quá 5 km/giờ và tuân
thủ nghiêm túc các bản hướng dẫn;
-
Nếu có quy định về chỗ để xe, các xe phải để đúng nơi quy định. Nghiêm cấm để
bất kỳ đồ vật nào khác tại nơi để xe hoặc để xe bừa bãi hay để xe tại hay xung quanh bất kỳ khu vực nào của các công trình tiện ích chung mà không được quy định làm nơi để xe; Nghiêm chỉnh chấp hành các nội qui, qui định trong khu vực
để xe để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy;
-
Có trách nhiệm chủ động khai báo với nhân viên trông giữ xe của về tình trạng xe, khuyết tật hoặc mất mát nếu có trước khi đưa xe vào gửi.
9.7.1.2 Chủ sở hữu và Người
sử dụng sẽ đóng phí để xe hàng tháng cho Doanh
nghiệp quản lý vận hành trong khoảng
[ ... ] ngày đầu tiên của mỗi tháng;
9.7.1.3 Bãi để xe dành cho khách trong các công trình tiện ích chung sẽ chỉ được xem là bãi để xe tạm thời dành cho khách với phí để xe hợp lý do Ban quản trị quy định theo từng thời
điểm;
Phí gửi xe dành cho Chủ sở hữu
và Người sử dụng sẽ do Doanh nghiệp quản lý vận hành quy định (có
sự chấp thuận của Ban quản trị) vào từng thời điểm và phù hợp với quy định của địa phương
và điều kiện trông giữ thực tế của chung cư.
9.7.1.4 Các
loại xe sẽ không được cấp riêng một ô cố
định;
9.7.1.5 Chủ sở hữu và Người
sử dụng phải bảo đảm di chuyển
xe theo đúng
luồng/hướng đi quy định và tốc độ;
9.7.1.6 Nhân viên trông giữ xe có quyền từ chối không cho bất cứ xe nào vào trong khu vực để xe nếu: (i) Thẻ để xe không hợp lệ hoặc Thẻ để xe không rõ ràng, hoặc (ii) các xe đó thải khói quá nhiều hoặc bị chảy dầu hoặc có nguy cơ gây mất an toàn, hoặc (iii) người điều khiển xe đang trong
tình trạng say do sử dụng rượu, bia,
chất kích thích hoặc không
làm chủ được hành vi;
9.7.1.7 Khu vực
để xe dành cho Chủ sở hữu chỉ được phép sử dụng để xe ô-tô riêng (trọng tải không được quá 2,5 tấn);
9.7.1.8 Phải tuân theo các hướng dẫn của
nhân viên bảo vệ/trông giữ xe trong việc sử dụng khu vực
để xe;
9.7.1.9 Phải tuân thủ các quy định và thông báo về giao thông để điều tiết lưu lượng xe và hướng dẫn giao thông trong khu vực để xe;
9.7.1.10 Trong trường hợp chuyển quyền sở hữu hoặc cho thuê căn hộ,
Chủ sở hữu phải trả lại Thẻ để xe;
9.7.1.11 Không được cho mượn, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại chỗ để xe;
9.7.2
Nơi để xe
(xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) và Phí gửi xe
9.7.2.1 Khu vực để xe cho xe đạp, xe máy, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh cho Chủ sở
hữu/Người sử dụng được bố trí
tại những khu vực xác định, không tính số lượng xe đạp, xe cho người tàn tật và việc trả phí theo mức do Doanh
nghiệp quản lý vận hành quy định (có
sự chấp thuận của Ban quản trị) nhưng không quá
mức quy định của địa phương.
9.7.2.2 Chủ sở hữu/Người sử dụng có nghĩa vụ tuân thủ các quy định chung trong khu vực để xe theo quy định tại Điều 9.9.1 nêu trên.
9.8. Trách nhiệm chung của tất cả Chủ sở hữu và Người sử dụng
9.8.1
Tuân thủ nghiêm túc và thực hiện đúng các hướng dẫn, và yêu cầu mà Ban
quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành đưa ra có liên quan đến:
(i)
Việc tuân thủ và thực hiện Nội
quy này; và
(ii)
Việc quản lý, điều hành và sử dụng tòa
nhà, các căn hộ, các công trình tiện ích chung và mọi vấn đề có liên quan.
9.8.2
Tuân thủ nghiêm túc và thực hiện đúng mọi nghĩa vụ của mình theo Nội quy
này và trong trường hợp có vi phạm thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật Việt Nam về các tổn thất và thiệt hại xảy ra cho các căn hộ
khác;
9.8.3
Tuân thủ và áp dụng các biện pháp phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật Việt Nam và quy định riêng của Doanh nghiệp quản lý vận hành. Cam kết phối hợp chặt chẽ cùng với Doanh
nghiệp quản lý vận hành để thực hiện tốt các biện pháp đảm bảo an toàn phòng cháy,
chữa cháy, tham gia diễn tập phòng cháy, chữa cháy định kỳ hàng năm của tòa
nhà.
9.8.4
Thực hiện tốt các chính
sách, chuẩn mực về gia đình
và nếp sống văn hóa do chính quyền địa phương đưa ra. Thiết lập và duy
trì, gìn giữ mối
quan hệ tốt đẹp và
sống hòa đồng với Chủ sở hữu và Người
sử dụng của các căn hộ khác. Khi có vấn đề phát sinh, bất đồng, hay không hài lòng, nên trực tiếp trao đổi với nhau một cách thẳng thắn trên tinh thần xây dựng và hợp lý, tránh to tiếng, cãi nhau, đánh nhau làm ảnh hưởng đến Chủ
sở hữu và Người sử dụng của các căn hộ
khác;
9.8.5
Nghiêm chỉnh chấp hành và thực hiện đúng các quy định của pháp luật Việt Nam như đăng ký tạm trú, tạm vắng, trật tự an ninh v.v…;
9.8.6
Phải thông báo ngay cho Doanh
nghiệp quản lý vận hành về bất kỳ vi phạm nào đối với Nội quy của bất kỳ Chủ sở hữu và Người sử dụng hay bất kỳ
hành vi nào có ảnh hưởng nghiêm trọng hay gây hư hỏng, thiệt hại cho các Chủ
sở hữu và Người sử dụng và các công trình tiện
ích chung hoặc hành vi có ảnh hưởng đến sự an toàn, an ninh trật tự chung,
sức khỏe, vệ sinh
môi trường của các căn hộ trong tòa nhà mà mình biết hay phát hiện được.
9.8.7
Đăng ký với Ban
quản trị/ Doanh nghiệp quản lý vận hành ít nhất một số điện thoại (di động hoặc cố
định) để Ban quản trị/Doanh
nghiệp quản lý vận hành liên hệ trong
trường hợp cần thiết. Số điện thoại này phải là số điện thoại giữ liên
lạc thường xuyên và trong trường hợp
có thay đổi, Chủ sở hữu có trách nhiệm phải thông báo ngay cho Ban
quản trị/ Doanh nghiệp quản lý
vận hành để cập nhật.
9.8.8
Chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với những hư hại, tai nạn hay mất mát gây ra cho nhân viên, khách hàng, khách mời hay bất kỳ bên thứ
ba nào
khác; tự chịu trách nhiệm quản
lý tài sản và đồ dùng cá nhân của mình trong
căn hộ.
9.8.9
Tự trang trải các chi phí về thiết kế và bày trí căn hộ và chi phí lắp đặt thêm hệ thống
kỹ thuật (điện, điều hòa không khí, vệ sinh...)
hay các vật
liệu bên trong căn hộ
sau khi được Ban
quản trị/Doanh nghiệp quản lý vận hành
phê duyệt bằng văn bản.
9.8.10
Nghiêm chỉnh chấp hành và tuân thủ pháp luật Việt Nam.
9.8.11
Có trách nhiệm phối kết hợp chặt chẽ cùng với Chủ
đầu tư hoặc đại diện của Chủ đầu
tư, Ban quản trị, Doanh nghiệp quản lý vận hành trong các hoạt động vì mục đích chung cho tòa
nhà và nhà chung cư , các hoạt động mang tính xã hội không phục vụ mục đích kinh doanh
thu lợi, các hoạt động do chính quyền địa phương hoặc các cơ quan quản
lý có thẩm quyền phát động và yêu cầu, các chiến dịch ngăn chặn, phòng ngừa, các cuộc diễn tập phòng cháy, chữa cháy... mà Chủ sở hữu cũng như Người
sử dụng có trách
nhiệm và nghĩa vụ tham gia, thực hiện.
9.9. Điều khoản thi hành
9.9.1
Giải quyết tranh chấp
a)
Các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư do toà án có thẩm quyền giải quyết.
b)
Các tranh chấp liên quan đến việc sử dụng các công trình tiện ích chung, quản lý sử dụng, vận hành, khai thác, cải tạo, sửa chữa trong nhà
chung cư được giải quyết bằng phương thức hoà giải, thương lượng. Ban
quản trị có trách nhiệm làm trung gian hoà giải giữa các bên tranh
chấp. Nếu tranh chấp không thể giải quyết được bằng con đường hoà giải, thương lượng thì các bên có quyền khởi kiện ra toà án có thẩm quyền.
9.9.2
Chủ đầu tư, Ban
quản trị và Doanh nghiệp quản lý vận hành có trách nhiệm phổ biến Nội quy này tại các vị trí thuận lợi để Chủ sở hữu/Người sử dụng biết và nghiêm chỉnh chấp hành.
9.9.3
Trong quá trình thực hiện Nội
quy này, nếu
có
những kiến nghị cần sửa đổi,
bổ sung Nội quy,
các tổ chức, cá nhân có liên quan gửi ý kiến đóng góp bằng văn bản Ban quản trị để trình Hội
nghị nhà chung cư quyết định.
